咱们以为土地成交、出售情况(资金回笼)、库存情况是决议房子新开工数据的中心三要素。 土地成交:代表房企获取原材料即土地的志愿。考虑到土地成交的提早性和短期波动性,咱们选用具有代表性的全国百城土地成交建筑面积累计同比增速(12个月移动均匀,提早6个月)作为中心变量因子①。 出售情况:代表房地产企业去化产品的价格和速度,侧重考量出售质量(即出售回款的现金回流情况)。咱们选用具有代表性的房地产开发资金来源中的其他资金(主要是定金和按揭借款,表现房地产企业出售的有效性及现金回流情况)累计同比增速(12个月移动均匀)作为变量因子②。 库存情况:代表房地产企业现存的商品住宅存货量,咱们选用具有代表性的【光大地产开工未售库存】界说(详见2018年11月10日首发的“罢工,18亿平隐形库存?”),即为【以新开工为起点的开工未售库存】(下简称“开工未售库存”,开工库存=显性库存+隐性库存)的去化周期(出售数据按12个月移动均匀核算)作为中心变量因子③。

　　咱们将统计局已发布的全国商品房新开工月度面积(12个月移动均匀)累计同比增速(截止2018年10月)与中心三因子做了回归剖析,回归模型显现R-Square>

　　92%,相关性显着。 依据回归模型和三因子猜测数据,咱们猜测2018年全国商品房新开工面积约为20.2亿平,增速约13%;其间全国商品住宅新开工面积约为14.7亿平,增速约为15.2%,占比约为73%。

　　危险剖析:房企融资继续收紧或导致资金链承压;融资本钱抬升或腐蚀赢利;美元走强或导致房企汇兑丢失加大。